La proprietà in Thailandia

In Thailandia esistono così tanti tipi di proprietà in vendita che, qualunque sia l’immobile dei vostri sogni, non sarà difficile realizzarlo a patto di aver cura di tutti gli aspetti burocratici e legali.
I costi sono di gran lunga inferiori a quelli dell’Occidente, ma alcune problematiche richiedono una maggiore attenzione, in paricolar modo gli allacciamenti alle utenze pubbliche, la disponibilità di acqua e, soprattutto, il titolo di proprietà del terreno.
Il mercato immobiliare in Thailandia è attivo e aggiornato, ma, essendo ancora in buona parte basato sulla vendita di piccole proprietà da parte di singoli privati, alcuni proprietari sono riluttanti ad affidarsi, e quindi a pagare le giuste commissioni, ad un agente immobiliare professionista.
E’ sufficiente girare nei dintorni di ogni cittadina thailandese per poter incontrare cartelli, spesso attaccati alla porta di una casa, che pubblicizzano la vendita o l’affitto di quell’immobile direttamente dal proprietario. Normalmente in questi casi il “venditore” sarà un parente o un amico del vero proprietario che sarà a malapena in grado di parlare poche parole di inglese. Talvolta questo “agente immobiliare” sarà un piccolo commerciante della zona o un conducente di taxi che difficilmente avrà un’idea degli standard occidentali e delle reali necessità di un acquirente straniero.
Per questo motivo non è consigliabile seguire questa trafila in quanto non pone al riparo da eventuali e rilevanti problemi legali e costruttivi.
Esistono inoltre numerose agenzie immobiliari, spesso con uffici molto appariscenti, che reclamizzano le proprie proposte attraverso internet o attraverso la stampa locale. Molte di queste hanno come attività principale la vendita di propri sviluppi edilizi e si occupano solo marginalmente di compravendita di immobili privati. Alcune si occupano non esclusivamente di mercato immobiliare ed altre, come la Phuket Riviera Property Co.Ltd., trattano solamente immobili selezionati e controllati sia per gli aspetti amministrativi, sia per tutte le problematiche di costruzione e mantenimento.

In Thailandia, malgrado le limitazioni di legge, esistono diverse vie attraverso le quali uno straniero è in grado di possedere o di acquistare un immobile.

Metodo 1 - per “single”
Incontrare e sposare una donna thailandese che infonda una profonda fiducia, acquistare terreno e casa a suo nome e vivere insieme felici.
Questa meravigliosa e semplice soluzione, per vari motivi che non staremo a trattare in questa sede, è una scelta ricorrente, ma certo non priva di grossi rischi.

Metodo 2 – Società a responsabilità limitata
Uno straniero può formare una Società a responsabilità limitata ed intestare gli immobili alla stessa.
Lo straniero può detenere personalmente fino al 49% delle quote societarie, mentre il restante 51% dovrà essere intestato a persone (sia fisiche che giuridiche) di nazionalità thailandese (è raccomandabile che la parte straniera non faccia ufficialmente parte della società al momento dell’acquisto della proprietà, procedendo successivamente all'acquisto all'intestazione del 49% delle quote societarie).
Una Company Limited dovrà avere almeno 7 soci e la persona straniera, dopo l'acquisizione dell'immobile, sarà il solo ed unico dirigente della società e tutti i soci thailandesi firmeranno delle cessioni in bianco per le quote da loro possedute.
Ciò garantirà al dirigente della società il completo controllo sulla stessa.
Gli azionisti thailandesi non avranno alcun potere decisionale, non sarà necessario chiedere a loro alcun parere o autorizzazione e potranno venire sostituiti in qualsiasi momento secondo la volontà del dirigente straniero.
Un frequente dubbio che trattiene a volte uno straniero da seguire questa strada è la supposizione che le società di questo tipo, ovvero quelle ove è presente uno straniero, possano essere colpite da immaginarie future leggi speciali emanate da un altrettanto immaginario e futuro governo estremamente nazionalista nello specifico intento di derubare gli stranieri delle loro proprietà immobiliari in Thailandia.
Va però considerato che le Company Limited sono di proprietà di tutti gli azionisti e non solo della persona straniera.
Per questo fatto queste società sono, a tutti gli effetti, soggetti giuridici thailandesi che operano regolarmente sotto il Diritto Commerciale thailandese e quindi ogni variazione della legge dovrà venir applicata a tutte e non solo a quelle con partecipazione straniera.
Il Diritto thailandese, sia per quanto riguarda la parte commerciale che per quella personale, non differisce molto da quelli in vigore in altri Paesi e quindi ogni variazione legislativa influenzerà tutti I soggetti giuridici relativi, indipendentemente dalla nazionalità dei loro azionisti.

Metodo 3 – Affitto a lungo termine
In Thailandia una persona di nazionalità straniera può prendere in affitto un terreno con un contratto di 30 anni (50 anni per gli immobili ad uso commerciale) che conterrà l’opzione per il conduttore di poter rinnovare il contratto per ulteriori periodi di uguale durata.
Il contratto in questione, regolarmente registrato presso il locale Land Office, potrà essere rinnovato ogni 30 anni fino ad un massimo di 99 anni.
I locatore sarà obbligato per legge a rispettare il contratto ed il conduttore avrà la possibilità di trasferire I benefici del contratto stesso ai suoi legittimi eredi.
Un potenziale difetto di questa soluzione risiede nel fatto che è possibile la registrazione ufficiale del contratto stipulato tra il locatore ed il conduttore, ma non e’ possibile fare altrettanto per la garanzia dei successivi rinnovi. Quindi, in caso per esempio della scomparsa del locatore, non vi è alcuna garanzia che i suoi eredi mantengano l’accordo.
Un altro eventuale problema potrebbe essere costituito da una causa civile, rivolta all’annullamento del contratto, qualora il locatore ritenesse che il conduttore stia utilizzando male l’immobile causando un deperimento del suo valore. Ovviamente tutto questo deve essere provato dinanzi al giudice, ma potrebbe rappresentare un serio fastidio per il conduttore.
Ovviamente, anche in questo caso, l'assistenza di professionisti qualificati sarà determinante al fine di avere la certezza di poter godere per lungo tempo dell'immobile acquistato.

Metodo 4 – contratto di credito
Invece di procedere all’acquisto o all’affitto di un immobile, è possibile registrare il capitale impiegato nella transazione come un finanziamento a favore del venditore o di un’altra persona thailandese. A tal proposito può venire redatto un apposito contratto di credito regolarmente registrato presso gli uffici governativi competenti. Il valore del finanziamento sarà dato dal costo del terreno e di tutti gli immobili su di esso edificati al momento della stipula del contratto. Il nome dell’acquirente comparirà nel certificato di proprietà come “creditore” impedendo effettivamente ogni azione della persona intestataria dell’immobile volta a vendere od alienare il bene fino al completo rimborso del finanziamento stesso.
Il difetto di una simile soluzione consiste nel fatto che, nel caso di apprezzamento della proprietà, il valore della stessa potrebbe risultare superiore a quello del finanziamento ed l’intestatario dell’immobile potrebbe acquisire di fatto lo stesso, ad un prezzo inferiore a quello reale, rimborsando l’importo ufficialmente finanziato.

Metodo 5 - condominio
Una persona straniera può acquistare un’immobile in un condominio semplicemente trasferendo il capitale dall’estero ad una banca thailandese. Il conto corrente di destinazione del capitale dovrà essere intestato al futuro intestatario della proprietà e l’importo non dovrà essere inferiore ai 20.000 US$ in modo da poter ottenere dalla banca il “Foreign Exchange Transaction Form” che, oltre a certificare la provenienza estera del capitale, riporterà come causale l’esplicita dichiarazione che quei fondi verranno utilizzati per acquistare una o più unità condominiali in Thailandia. In mancanza di tale certificazione il Land Office non effettuerà il passaggio di proprietà.
E’ interessante far notare che, a differenza della comune idea di condominio, in gran parte delle zone soggette ad uno sviluppo edilizio destinato a clientela estera sono stati e vengono realizzati “condomini” che nulla hanno a invidiare alle normali singole proprietà. In queste realizzazioni, infatti, il terreno è intestato al condominio, mentre gli edifici, solitamente lussuose ville, sono di fatto esclusive proprietà di stranieri. Per realizzare ciò vengono redatti due contratti di acquisto separati, l’acquirente di un edificio sarà di fatto condomino solamente per quanto riguarda il terreno e quindi sarà vincolato al pagamento della relativa quota di spese condominiali (spesso non sottovalutabili).